26.10.2016
Ring Deutscher Makler : Mieten steigen um 2 – 5 Prozent

Mieten steigen vor allem im mittleren und unteren Segment – aber Wohnungsbau boomt

Neue Wohnungen am Belsenpark Oberkassel / Foto Jo Achim Geschke für NDOZ.de

In Düsseldorf erleben wir einen der Bauboom, legt man die Baugenehmigungen für Wohnungen zugrunde: Die Zahl der genehmigten Wohnungen im ersten Halbjahr 2016 stieg im Vergleich zum Vorjahr um 194 Prozent auf 1372 Einheiten. Besonders viele Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern – mit 1252 Wohneinheiten macht das ein Plus von sogar 245 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Dennoch: Weil die Stadt wächst und in den vergangenen Jahren zu wenig Einheiten gebaut wurde, steigen die Mieten und auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen vor allem im unteren und mittleren Preissegment. Die geht aus einer gestern vorgestellten Erhebung des Rings Deutscher Makler (RDM) in Düsseldorf hervor.

Auffallend ist die hohe Zahl der durch Um- und Ausbau entstehenden Wohneinheiten. Deren Zahl kletterte von 140 auf 486 (plus 247,1 Prozent). Vor allem Umnutzungen größerer Bürogebäude fallen darunter. Dies geht aus Erhebungen der Statistikbehörde IT.NRW hervor. „Bis diese fertiggestellt sind, werden erfahrungsgemäß etwa zwei Jahre ins Land gehen“, erläutert Klaus Rodenkirchen, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.

Neben den existierenden Anstrengungen wie der Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnungen, dem Bau von Wohntürmen, der Aufstockung von Bestandsgebäuden und der Umwidmung von Gewerbearealen für die Wohnnutzung, müssten zusätzlich die Umlandgemeinden besser an die Landeshauptstadt angebunden werden. „Nur in einem gemeinsamen Kraftakt mit der Region wird es gelingen, den Zuzug zu managen“, meint RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Die Anbindung mit Bus und Bahn müsste vielerorts besser sein. Neue Wohnungen und Häuser sollten in Umlandgemeinden vorrangig in zentralen Lagen anstatt auf der grünen Wiese am Stadtrand entstehen, so der Immobilienexperte.

Denn die Grundstücksressourcen im Düsseldorfer Stadtgebiet sind begrenzt und auf lange Sicht eine Einwohneraufnahme nur im Schulterschluss mit Nachbargemeinden machbar, wie Neuss, Krefeld, Ratingen, Mönchengladbach und Leverkusen. Diese verfügen über funktionierende Innenstädte mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und guter ärztlicher Versorgung, so der RDM. Allerdings: Zum Arbeiten müssen viele dann nach Düsseldorf pendeln, das sind jeden Tag über 230.000 Menschen.

Seit drei, vier Jahren ist feststellbar, dass diese Städte des Umlands eine größere Immobiliennachfrage mit steigenden Mieten und Preisen verbuchen. Oft sind es Menschen aus Düsseldorf oder Köln, die sich die Wohnkosten in den Oberzentren nicht mehr leisten können und hierhin ausweichen.

Darauf reagierte beispielsweise Leverkusen mit dem Projekt „Neue Bahnstadt Opladen“ oder Neuss mit der Umwidmung seines Hafens. Während in Düsseldorf ein gut gelegenes gebrauchtes Reihenmittelhaus etwa 480.000 Euro kostet, liegt der Preis für ein vergleichbares Objekt in Neuss bei 360.000, in Mönchengladbach bei 240.000 Euro und in Krefeld bei 270.000 Euro. Dies geht aus dem aktuellen RDM-Immobilienpreisspiegel hervor.

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt

Was den Düsseldorfer Immobilienmarkt betrifft, so sind zwei Trends zu erkennen. Im oberen Preissegment gab es nur geringe Erhöhungen bei Wohnungsmieten und -preisen. Größere Preissteigerungen verbuchten hingegen Immobilien in mittleren und unteren Bereich.

Bei den Kaltmieten in Bestandsgebäuden ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen wie bei Einfamilienhäusern: Stärkere Anstiege im unteren und mittleren Segment (5 bis 6 Prozent); keine Steigerungen in sehr guten Standorten, wo die Kaltmieten bei etwa 13,50 Euro liegen.

Die Mietpreise nach Stadtbezirken

Laut RDM Preisspiegel sind die Mieten in Oberkasel/ Lörick/ Niederkassel und Heerdt nach wie vor am höchsten mit Spitzenmieten von 14,50 Euro / m², die niedrigsten liegen dort bei 9,50 Euro/ m². Aber auch in der Innenstadt mit Golzheim, Pempelfort und Derendorf leigen die Mieten zwischen 8,50 Euro und 13,50 Euro (Kaltmiete pro m²). Auf Platz 3 der hohen Mieten folgt der Stadtbezirk 3 mit den gentrifizierten Stadtteilen Oberbilk, Friedrichstadt und den Quartieren in Hamm und Volmerswerth. Im Bezirk 3 liegen die Kaltmieten zwischen 8 und 13,50 Euro kalt.

Etwas weniger zahlen die Mieter im nördlichen Stadtbezirk zwischen Wittlaer, Kaiserwert, Angermund und Stockum: Dort kostet der Quadratmeter zwischen 9 und 13 Euro Kaltmiete.

Die Statteile Flingern Nord und Flingern Süd sind sehr unterschiedlich, im Bezirk (mit Düsseltal) kostet die Miete für alle Stadtteile gemittelt zwischen 7,50 und 12 Euro /m².

In den Stadtbezirken 6 und 7 ( um Rath/ Unterrath und Gerresheim) leigen die Mietpreise bei 7,50 bis 11 Euro.

Ähnliche Mietpreise finden sich bei den Stadtteilen um Unterbach und dem Stadtbezirk 9 (etwa Wersten bis Benrath) mit Mieten zwischen 7, 7,50 Euro und 10,50 € bis11 Euro.

Die geringsten Mietpreise sind laut RDM in Garath/ Hassels zu erwarten, dort leigen sie bei 7 bis 9 Euro/ m² kalt.

In den zurückliegenden Monaten blieben laut RDM-Beobachtungen die Preise für gebrauchte, frei stehende Einfamilienhäuser im Premiumsegment bei 1,15 Mio. Euro unverändert. Im guten Segment lag der Preissprung bereits bei 7 Prozent (auf 750.000 Euro) und im mittelguten Preissektor bei 9 Prozent (von 450.000 auf 490.000 Euro).

Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen aktuell im Schnitt bei 4.400 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmieten für gut ausgestattete Erstbezug-Wohnungen bei 14,50 Euro pro Quadratmeter.

Hybridquartiere: Bürostandorte für Wohnnutzungen nicht mehr tabu

Mittlerweile sind auch klassische Büroquartiere für Wohnnutzungen nicht mehr tabu. So sollen im Medienhafen, auf der Landzunge der Speditionsstraße auf 2,2 Hektar Wohngebäude entstehen. Auch Heerdt entwickelt sich zunehmend zu einem Hybridquartier mit einer wachsenden Zahl an Wohnungen. Gleiches ist zwischen dem Bürogebiet „Seestern“ und dem Stadtteil Lörick zu beobachten. Hier soll ein Quartier mit 250 Wohnungen entstehen, dabei auch ein Wohnhochhaus als Landmarke. „Den Bürostandorten tut es gut, wenn sie mit Wohnungen ergänzt werden. Es siedeln sich dann erfahrungsgemäß auch Nahversorger wie Supermärkte oder Kitas an, von denen auch Büroangestellte profitieren. Und abends und am Wochenende ist das Quartier belebter“, erläutert Jan Klüssendorff, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorstandsmitglied.

Darüber hinaus sind weitere Wohnprojekte in Vorbereitung. Auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in Oberbilk sollen bis 2022 unter dem Projektnamen „Schöffenhöfe“ etwa 370 Wohnungen entstehen. Im Benrath werden auf dem Ex-Firmengelände der BEA rund 400 Wohneinheiten errichtet. In „Grafental-Ost“ sollen etwa 300 Wohneinheiten geschaffen werden, auf dem ehemaligen JVA-Gelände der Ulmer Höh‘ in Derendorf etwa 200. Beim Projekt „Belsenpark“ im Stadtteil Oberkassel sind über 800 Wohnungen geplant.

Im Stadtteil Unterbach wird das ehemalige Rewe-Lager einer neuen Bestimmung zugeführt. Auf 53.000 Quadratmetern sollen etwa 300 Eigenheime sowie Eigentums- und Mietwohnungen entstehen.

Kleinere Baumaßnahmen sind nicht einbezogen.

Prognose für Düsseldorfer Immobilienmarkt lau RDM

Der RDM-Düsseldorf rechnet in den kommenden Monaten mit einer weiterhin ungebremsten Nachfrage. Da derzeit vor allem im mittleren Preissegment neue Wohnungen entstehen, ist langfristig mit einer Marktberuhigung zu rechnen. Preise und Mieten könnten nur noch geringfügig steigen, um jährlich etwa zwei bis fünf Prozent. Der Nachfrageüberhang bleibt vermutlich die nächsten drei bis fünf Jahre bestehen, denn trotz der genannten Fortschritte fehlen aktuell etwa 10.000 Wohnungen. Bis in die heute geplanten beziehungsweise bewilligten größeren Bauprojekte die ersten Bewohner einziehen können, vergehen mindestens noch zwei Jahre.