In Oberkassel stieg das Angebot an Premiumeigentumswohnungen zuletzt um 61,5 %. Die Preise klettern, die Anfragen pro Inserat gehen zurück. Auf der anderen Seite des Markts — bei den Häusern — sinkt das Angebot, sinken die Preisvorstellungen. Düsseldorf erlebt gerade einen Immobilienmarkt in zwei Geschwindigkeiten. Aber welche Zahlen beschreiben die Wirklichkeit — und welche nur das Schaufenster?
Angebotsdaten: Wohnungen rauf, Häuser runter
Laut einer aktuellen Analyse des Maklerunternehmens DAHLER auf Basis von ImmoScout24-Inseraten lag der Median-Angebotspreis für Premiumeigentumswohnungen in Q4 2025 bei 9.014 €/m² — ein Plus von 1,1 % gegenüber Q4 2024, nach einem Anstieg von 6 % gegenüber Q4 2023. Das Angebot wuchs im Jahresvergleich um 13 %, in Oberkassel allein um 61,5 %. Gleichzeitig gingen die Anfragen pro Inserat um 22,1 % zurück.
Laut DAHLER-Standortleiter Antonio Glavas hat sich seit Q1 2023 eine Anpassungsphase vollzogen: Viele Eigentümer hätten sich schrittweise auf ein neues Marktumfeld eingestellt und entschieden, nicht länger abzuwarten. Käufer agierten rationaler, achten stärker auf Mikrolage und Energieeffizienz.
Bei Premiumhäusern dreht sich das Bild: Medianpreis 8.827 €/m², ein Rückgang von 5,8 % gegenüber dem Vorjahr und –14,2 % gegenüber Q4 2023. Das Angebot schrumpfte um 5 %. Laut DAHLER ist Düsseldorf damit die einzige der sieben wichtigsten Standortstädte, in der das Häuserangebot im Premiumsegment gesunken ist.
Was die Notardaten dazu sagen
Aussagekräftiger als Angebotspreise sind beurkundete Verkäufe. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt verzeichnete für 2024 rund 4.047 notarielle Kaufverträge — ein Anstieg von 29 % gegenüber dem Vorjahr, bei einem Gesamtumsatz von 3,4 Milliarden Euro. Die normierten Quadratmeterpreise für freistehende Einfamilienhäuser lagen dabei leicht unter dem Vorjahr (–0,8 %), Reihenhäuser gaben um 1,9 % nach. Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten stabilisierten sich laut Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses bei rund 4.350 €/m².
Das ist weit entfernt von den Premiumpreisen der DAHLER-Analyse — und genau da klafft die entscheidende Lücke: zwischen der sichtbaren Dynamik im Hochpreissegment und den tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen im Gesamtmarkt.
Was das für die Stadt bedeutet
Die Bodenrichtwerte entlang der Königsallee und der Schadowstraße — zwischen 32.000 und 55.000 €/m² laut Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses — setzen den Preisrahmen, der von der Innenstadt aus in begehrte Wohnquartiere ausstrahlt. Das Premium-Angebot verdichtet sich dort, wo es sich schon immer verdichtet hat.
Die Kehrseite zeigt das Datenblatt Wohnungsmarkt 2024 der Landeshauptstadt in nüchternen Zahlen: Die Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte hat sich seit 2020 fast verdoppelt — von 3.289 auf 5.842. Gleichzeitig ist der Bestand mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen von 15.617 auf 14.518 gesunken. Knapper Baugrund, steigende Sanierungskosten, gebremste Neubautätigkeit — und brachliegende Flächen wie das Glasmacherviertel in Gerresheim, über das die Stadt seit 2005 verhandelt, ohne dass eine Wohnung gebaut wurde. Die Premiumstatistik ist dabei das sichtbarste Symptom — nicht die eigentliche Ursache.
Zur Methodik: Die DAHLER-Analyse erfasst ausschließlich die teuersten 10 % der auf ImmoScout24 inserierten Angebote — keine beurkundeten Verkaufspreise. Transaktionsdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2025 (BORIS.NRW) sowie Datenblatt Wohnungsmarkt 2024 (duesseldorf.de/statistik).
Alle Angaben ohne Gewähr.
