805 Millionen Euro. So viel Geld wechselte 2025 allein beim Kauf von Eigentumswohnungen in Düsseldorf die Hand — fast 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig wartet der Büromarkt ab, ein Einzeldeal verzerrt die Investitionsstatistik, und eine Studie hält nüchtern fest: Bis 2040 fehlen in dieser Stadt rund 55.000 Wohnungen. Das ist der Düsseldorfer Immobilienmarkt im Frühjahr 2026.
Wohneigentum: der Markt kehrt zurück
Die deutlichsten Impulse kommen aus dem Wohnsegment. Laut Jahresanalyse des Maklerunternehmens DAHLER — basierend auf Daten des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte — wurden 2025 in Düsseldorf insgesamt 1.792 Eigentumswohnungen verkauft, 18,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Durchschnittspreis stieg auf 449.300 Euro (+9,5 Prozent), der Gesamtumsatz auf 805,2 Millionen Euro. Einen Teil dieser Bewegung erklären die Bauzinsen: Nachdem sie Ende 2024 auf rund 3 Prozent gesunken waren — dem niedrigsten Stand seit dem Zinsanstieg von 2022 — kehrten Käufer spürbar auf den Markt zurück. Im März 2026 liegen die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen bereits wieder bei rund 3,8 Prozent. Wer abwartet, zahlt künftig möglicherweise mehr — sowohl bei der Finanzierung als auch beim Kaufpreis.
Auch der Häusermarkt erholte sich: 271 Verkäufe, ein Plus von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dass der Durchschnittspreis dabei um rund 14 Prozent sank, erklärt sich durch eine stärkere Nachfrage im mittleren Preissegment. Im oberen Bereich blieb der Markt selektiv. Was die Inserate zeigen und was Notare tatsächlich beurkunden, sind dabei zwei verschiedene Märkte — wie NDOZ bereits im März am Beispiel des Premiumsegments analysierte.
Büromarkt: abwartend, aber nicht bewegungslos
Im Bürosegment ist die Lage zurückhaltender. Savills beziffert den Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 auf 38.700 m² (minus 9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum), CBRE kommt auf rund 40.800 m² und wertet das als stabile Entwicklung. Der Unterschied liegt in der Erhebungsmethodik — in der Einschätzung der Marktlage sind sich beide einig: Die Spitzenmiete verharrt bei 46 Euro pro Quadratmeter, viele Unternehmen verlängern bestehende Verträge statt umzuziehen. Im Hintergrund steht eine globale Unsicherheitslage, die strategische Standortentscheidungen bremst und Planungszyklen verlängert.
Für Unternehmen, die einen Umzug oder eine Erweiterung konkret planen, ist der Zeitpunkt dennoch relevant: Büromietverträge in Düsseldorf laufen typischerweise fünf bis zehn Jahre, die Vorlaufzeit für einen Abschluss beträgt oft zwölf bis achtzehn Monate. CBRE meldet bereits einen konkreten Großabschluss im fünfstelligen Quadratmeterbereich in laufenden Verhandlungen. Wer wartet, konkurriert bald um ein Angebot, das schmaler wird — denn hochwertige, marktfähige Flächen werden laut CBRE bevorzugt und schnell absorbiert, während ältere Objekte strukturell unter Druck geraten.
Genau dieser sogenannte „Flight to Quality" treibt die Durchschnittsmieten nach oben. CBRE verzeichnet im ersten Quartal einen Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete um knapp 17 Prozent auf 20,78 Euro. Moderne Flächen in guten Lagen: gefragt. Randlagen und Bestandsobjekte einfacherer Qualität: unter Druck.
Ein Großdeal täuscht über den Investmentmarkt hinweg
Das Investmentvolumen für das erste Quartal 2026 meldete CBRE mit 417 Millionen Euro — ein Plus von 309 Prozent. Diese Zahl braucht einen Kontext: Sie geht im Wesentlichen auf eine einzige Transaktion zurück, den Verkauf der Deiker Höfe im Teilmarkt Nord. Ohne diesen Abschluss sähe die Statistik deutlich nüchterner aus. Dass größere Abschlüsse wieder zunehmen, wertet CBRE vorsichtig als Zeichen nachlassender Unsicherheit — ein flächendeckender Aufschwung des Investmentmarkts ist das noch nicht.
105 Wohnungen in Wersten — und ein strukturelles Defizit
Während der freie Markt Preise nach oben treibt, baut die Wohnungsgenossenschaft WOGEDO in den Düsselhöfen in Wersten 105 Wohnungen mit Mieten zwischen 7,85 und 12 Euro pro Quadratmeter. Fertigstellung: 2028. Gesamtinvestition: 42 Millionen Euro. Das Projekt ist öffentlich gefördert, läuft auf genossenschaftlicher Basis und setzt auf erneuerbare Energie. Stadtdezernentin Cornelia Zuschke unterstützt es ausdrücklich.
Den Rahmen dazu liefert eine Studie des BFW NRW, erstellt vom Beratungsunternehmen bulwiengesa: Bis 2040 — also in einem Zeitraum von rund 15 Jahren — fehlen in Düsseldorf kumuliert rund 55.000 Wohnungen, wenn Bautätigkeit und Bevölkerungswachstum auf dem aktuellen Kurs bleiben. Die Leerstandsquote liegt bereits jetzt bei 1,6 Prozent, die Einwohnerzahl wuchs seit 2011 um 4,5 Prozent, der Anteil der Singlehaushalte von 50 auf 56 Prozent. Gleichzeitig sind die Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen.
Was die Politik verspricht — und was der Haushalt erlaubt
Oberbürgermeister Stephan Keller, nach seiner Wiederwahl im September 2025 bestätigt, hat die Wohnungsbauoffensive zur Chefsache erklärt: 8.000 neue Wohnungen bis 2030, zahlreiche weitere Vorhaben in laufenden Bebauungsplanverfahren, bis 2027 insgesamt 140 Millionen Euro aus dem städtischen Impulsprogramm. Zentrales Instrument dabei ist die Städtische Wohnungsgesellschaft Düsseldorf (SWD): Anfang 2026 hat sie in Vennhausen 44 barrierefreie Wohnungen fertiggestellt, weitere Neubauprojekte laufen an der Heyestraße, der Hansaallee und der Ernst-Derra-Straße — überwiegend öffentlich gefördert, überwiegend unter 10 Euro pro Quadratmeter. Im März präsentierte er Düsseldorf auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes als attraktiven Investitionsstandort — unter dem Motto „Made for Investment".
Wie eng die finanziellen Spielräume dahinter sind, zeigt der Haushalt 2026: 39,4 Millionen Euro sind für die Wohnbauoffensive eingeplant — bei einem Gesamtdefizit von 390,4 Millionen Euro und einer Ausgleichsrücklage, die bis Ende 2026 nahezu vollständig aufgebraucht sein wird. Die Stadt investiert. Aber ihr Puffer schwindet.
8.000 Wohnungen bis 2030. 55.000 fehlende bis 2040. Die Lücke ist bekannt. Gebaut wird trotzdem zu wenig.
Zum Hintergrund
- DAHLER ist ein auf Premiumwohnimmobilien spezialisiertes Maklerunternehmen mit über 90 Standorten in Deutschland, Österreich und Spanien; die Düsseldorfer Marktanalyse basiert auf Daten des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte.
- Savills ist ein börsennotiertes internationales Immobilienberatungsunternehmen mit mehr als 42.000 Mitarbeitenden in über 70 Ländern und einem Büro in Düsseldorf.
- CBRE ist mit über 155.000 Mitarbeitenden in mehr als 100 Ländern das weltweit größte Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen; in Deutschland seit 1973 vertreten, mit Niederlassung in Düsseldorf.
- WOGEDO (Wohnungsgenossenschaft Düsseldorf-Ost eG) ist eine der größten Wohnungsgenossenschaften Düsseldorfs mit rund 4.500 Wohnungen und mehr als 10.000 Mitgliedern.
- SWD (Städtische Wohnungsgesellschaft Düsseldorf mbH & Co. KG) ist die kommunale Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt Düsseldorf mit einem Bestand von rund 10.000 Wohnungen; sie realisiert öffentlich geförderte Neubauprojekte in der ganzen Stadt.
Quellen: DAHLER (Wohnmarkt Jahresanalyse 2025, Gutachterausschuss Düsseldorf), Savills (Bürovermietungsmarkt Düsseldorf Q1 2026), CBRE (Bürovermietungs- und Investmentmarkt Düsseldorf Q1 2026), WOGEDO (Neubauprojekt Düsselhöfe Wersten, Januar 2026), BFW NRW / bulwiengesa (Wohnungsmarktstudie NRW 2025), Dr. Klein / Bundesbank (Bauzinsentwicklung 2024–2026), SWD (Bauprojekte und Neubauprojekt Vennhausen, 2025/2026).
