10,18 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl fällt derzeit häufig, wenn es um den neuen Düsseldorfer Mietspiegel geht. Für eine 75 Quadratmeter große Musterwohnung errechnen Haus und Grund Düsseldorf damit eine Nettokaltmiete von 763,50 Euro im Monat.
Doch 10,18 Euro sind nicht die Durchschnittsmiete für jede Wohnung in Düsseldorf.
Der seit 1. August 2026 geltende Mietspiegel berücksichtigt unter anderem Baujahr, Wohnlage und Ausstattung einer Wohnung. Hinzu kommen mögliche Zu- und Abschläge. Anfang September wurde die neue Fassung auch im Düsseldorfer Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung vorgestellt.
Der Mietspiegel beschreibt damit einen Teil eines angespannten Wohnungsmarktes. Wie stark der Druck auf Wohnen in Düsseldorf insgesamt ist, zeigt unsere Analyse des Immobilienmarktes 2026.
Was hinter den 10,18 Euro steckt
Haus und Grund veranschaulicht die Mietentwicklung anhand einer konkret definierten Referenzwohnung. Sie ist 75 Quadratmeter groß, befindet sich in einem Gebäude aus dem Jahr 1973 und liegt in einer mittleren Wohnlage. Sie verfügt unter anderem über Zentralheizung, Bad oder Dusche und Isolierglasfenster. Zudem wurden bestimmte Modernisierungen vorgenommen.
Für genau diese Wohnung ergibt der Mietspiegel 2026 einen Wert von 10,18 Euro pro Quadratmeter. Beim vorherigen Mietspiegel von April 2024 lag der entsprechende Wert nach Angaben von Haus und Grund 6,15 Prozent niedriger.
Die Zahl eignet sich damit gut, um eine Entwicklung zu zeigen. Sie ist aber kein pauschaler Düsseldorfer Quadratmeterpreis.
Baujahr und Lage machen einen deutlichen Unterschied
Ein Blick in die eigentliche Tabelle zeigt, wie groß die Spannweite ist.
Für eine Wohnung mit Zentralheizung und Bad oder Dusche in mittlerer Wohnlage nennt der Mietspiegel beispielsweise folgende Mittelwerte:
- Baujahr bis 1948: 9,43 Euro/m²
- Baujahr 1961 bis 1976: 9,34 Euro/m²
- Baujahr 1986 bis 1999: 10,01 Euro/m²
- Baujahr 2000 bis 2010: 11,28 Euro/m²
- Baujahr ab 2011: 14,55 Euro/m²
Auch diese Werte sind noch nicht automatisch die endgültige Vergleichsmiete. Innerhalb der jeweiligen Gruppen gibt es Bandbreiten. Zustand, Größe, Grundriss, Ausstattung und Modernisierung können den konkreten Wert verändern.
Oberkassel ist nicht Flingern-Süd
Besonders konkret wird der Mietspiegel bei den Stadtteilen.
Für Wohnungen in Oberkassel, Niederkassel und der Carlstadt können je nach konkreter Lage Zuschläge von 5 bis 15 Prozent in Betracht kommen. Für Pempelfort, Golzheim, Altstadt, Düsseltal oder Unterbilk nennt der Mietspiegel mögliche Zuschläge von bis zu fünf Prozent.
Auf der anderen Seite können beispielsweise in Flingern-Süd, Holthausen und Reisholz Abschläge von bis zu drei Prozent, in Teilen von Rath, Lierenfeld, Wersten, Hassels, Garath oder Eller von drei bis fünf Prozent berücksichtigt werden.
Entscheidend bleibt allerdings die konkrete Lage der Wohnung. Der Stadtteilname allein reicht nicht.
Mietspiegel und Angebotsmiete sind nicht dasselbe
Wer aktuell eine Wohnung sucht, stößt auf Immobilienportalen häufig auf deutlich höhere Quadratmeterpreise. Das ist kein Widerspruch.
Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete im Wohnungsbestand ab. Grundlage sind Mietverhältnisse, bei denen die Miete innerhalb des gesetzlich relevanten Zeitraums neu vereinbart oder verändert wurde. Für den Mietspiegel 2026 wurden nach Angaben der Herausgeber Mieten ab 2020 berücksichtigt. Möblierte Wohnungen sowie unplausible oder doppelte Angaben wurden bei der Auswertung aussortiert.
Angebotsmieten auf Immobilienportalen zeigen dagegen, zu welchen Preisen Wohnungen derzeit neu angeboten werden. Deshalb können beide Zahlen erheblich auseinanderliegen.
Wie groß das Problem bei Neuvermietungen werden kann, zeigte zuletzt auch eine Untersuchung des Mietervereins Düsseldorf. Bei rund der Hälfte der untersuchten Wohnungsangebote wurde nach dessen Angaben gegen die Mietpreisbremse verstoßen. NDOZ hat die Ergebnisse und die Unterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen im Juni ausführlich ausgewertet.
Was bedeutet der neue Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?
Für bestehende Mietverhältnisse ist der Mietspiegel vor allem wichtig, wenn eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird.
Düsseldorf gehört außerdem zu den Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung. Dort gilt unter anderem eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Bei einer Neuvermietung greift grundsätzlich die Mietpreisbremse. Von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Das bedeutet aber nicht, dass jede Mieterhöhung um 15 Prozent zulässig wäre. Entscheidend sind immer die Voraussetzungen des konkreten Mietverhältnisses und die errechnete Vergleichsmiete.
Der Mietspiegel ist kostenlos abrufbar
Haus und Grund Düsseldorf und der Mieterverein Düsseldorf erstellen den Düsseldorfer Mietspiegel gemeinsam. Die aktuelle Ausgabe ist auf der gemeinsamen Mietspiegel-Seite kostenlos abrufbar. In der Regel wird er alle zwei Jahre neu erstellt.
Für Mieterinnen und Mieter lohnt sich deshalb vor allem eines: nicht nur auf einen einzelnen Quadratmeterwert zu schauen. Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und mögliche Zu- oder Abschläge entscheiden darüber, welcher Wert für die eigene Wohnung tatsächlich relevant ist.
