Zwei Zahlen, dieselbe Stadt, dasselbe Jahr. Wer in Düsseldorf eine Wohnung auf dem freien Markt sucht, zahlt im Schnitt 15,10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Wer einen Wohnberechtigungsschein der Kategorie A hat und eine geförderte Wohnung findet, zahlt 7,85 Euro. Fast die Hälfte.
Der erste Wert stammt aus dem GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, veröffentlicht am 15. Oktober. Der zweite aus der eigenen Statistik der Stadt. Zwischen beiden liegt eine kommunalpolitische Regel, über die der Rat noch nicht entschieden hat.
Was die 15,10 Euro bedeuten – und was nicht
Im dritten Quartal 2026 stiegen die Angebotsmieten in Düsseldorf um 2,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Nur Berlin lag mit 2,1 Prozent darüber. Im Jahresvergleich führt Hamburg mit 6,7 Prozent, Düsseldorf und Köln folgen mit jeweils 5,4 Prozent.
Beim Preisniveau liegt Düsseldorf im oberen Mittelfeld der acht größten Städte: München 23,7 Euro, Frankfurt 17,9, Hamburg 16,5, Stuttgart 16,4, Köln 16,0, Berlin 15,8, Düsseldorf 15,1. Leipzig bildet mit 10,4 Euro das untere Ende.
Entscheidend ist, was der Index misst. Der GREIX wertet Angebotsmieten aus, also Preise aus Wohnungsinseraten. Er sagt nichts darüber, was Menschen mit laufendem Mietvertrag zahlen. Für sie ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich – ein anderer Maßstab, den wir im <a href="https://www.neue-duesseldorfer-online-zeitung.de/politik/artikel/mietspiegel-duesseldorf-2026-miete-tabelle-vergleichsmiete-3572.html">Mietspiegel 2026</a> erklärt haben.
Wer den Index liest, liest also das Preisschild für die Wohnungssuche. Nicht die Miete der Stadt.
Die Stadt kommt auf ähnliche Werte
Das Amt für Statistik und Wahlen hat Ende Juli seine eigene Auswertung vorgelegt, auf Basis von 10.357 Düsseldorfer Wohnungsinseraten aus derselben VALUE-Datenbank. Der Median der Nettokaltmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lag 2025 bei 14 Euro je Quadratmeter – ein Plus von 7,3 Prozent oder 95 Cent gegenüber 2024.
Die beiden Zahlen lassen sich nicht verrechnen: Die städtische Statistik ist ein Jahresmedian, der GREIX ein hedonisch bereinigter Quartalsindex. Sie zeigen dieselbe Richtung, nicht dieselbe Größe.
Aufschlussreich ist die Spreizung nach Wohnungsgröße. Am günstigsten sind Wohnungen zwischen 50 und 65 Quadratmetern mit 13,01 Euro, am teuersten jene über 125 Quadratmeter mit 16,20 Euro. Und dann der Wert, den die Stadt eher beiläufig nennt: geförderte Wohnungen lagen 2025 bei 7,85 Euro in der Einkommensgruppe A und bei 9 Euro in Gruppe B.
Der Anstieg kommt aus dem Bestand
Ein Befund des Kieler Berichts wird in der politischen Debatte selten zitiert. Bundesweit stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen zuletzt stärker als die für Neubauten: 1,2 gegenüber 0,6 Prozent im Quartalsvergleich.
Neubauwohnungen bleiben in den acht größten Städten im Schnitt 14,2 Tage länger inseriert als Bestandswohnungen. Die Kieler Autoren nennen die Erschwinglichkeit als mögliche Erklärung – bei diesen Mietniveaus komme nur noch ein kleinerer Kreis von Haushalten infrage – und weisen ausdrücklich darauf hin, dass ihre Auswertung beschreibend ist und keine kausalen Schlüsse zulässt.
Teurer Neubau allein löst das Problem also nicht. Das ist die Brücke zur kommunalen Frage.
Worüber im Rathaus gestritten wird
Seit dem Ratsbeschluss vom 7. September 2023 gilt in Düsseldorf die Quotierungsregelung: Bei Wohnungsneubauprojekten auf privaten Grundstücken, die über ein Bebauungsplanverfahren mit städtebaulichem Vertrag laufen, müssen insgesamt mindestens 50 Prozent der geplanten Wohneinheiten und Wohnfläche im öffentlich geförderten Wohnungsbau entstehen. Auf städtischen Grundstücken liegt der Anteil nach Angaben des Mietervereins bei 60 Prozent.
Die von CDU und Bündnis 90/Die Grünen getragene Neuregelung sieht etwas anderes vor. Auf privaten Flächen sollen künftig mindestens 30 Prozent öffentlich gefördert und 20 Prozent „gemeinwohlorientiert” gebaut werden, auf städtischen Flächen mindestens 40 plus 20 Prozent. Unterhalb von 75 Wohneinheiten soll die Quotierung ganz entfallen.
Hier beginnt die eigentliche Auseinandersetzung – und sie ist keine über Zahlen, sondern über eine Gleichsetzung.
Im Koalitionsvertrag von CDU und Grünen heißt es, die bisherige Quotierung werde zu einer Gemeinwohlquote von 50 Prozent weiterentwickelt; maximal 20 Prozentpunkte davon dürften durch andere gemeinwohlorientierte Elemente erbracht werden. Gelesen von dieser Seite bleibt die Gesamtverpflichtung bei 50 Prozent. Gelesen von der anderen sinkt der Anteil strikt geförderter Wohnungen von 50 auf 30 Prozent. Beide Beschreibungen treffen auf dieselbe Regel zu.
Die Koalition begründet den Umbau damit, mehr Wohnungsbauprojekte zu ermöglichen und die Zahl der entstehenden Wohnungen insgesamt deutlich zu erhöhen.
Was die Kritiker sagen
Der Mieterverein Düsseldorf hält dagegen, dass die Gemeinwohlquote nicht zwangsläufig zu bezahlbarem Bau führe. Sein Vorsitzender Hans-Jochem Witzke verweist auf die Entwicklung des Bestands: Vor 25 Jahren lag der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen bei über 10 Prozent, heute bei weniger als 4 Prozent. Rund 14.000 preisgebundene Wohnungen sind übrig; nach dem Wohnungsmarktbericht 2025 fallen bis 2030 mehr als 7.000 weitere aus der Bindung.
Mehr als die Hälfte der Düsseldorfer Haushalte hat nach Angaben des Vereins Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.
Die SPD/Volt-Ratsfraktion fordert daneben, die städtische Beratungsstelle für Wohnraumschutz zu einer Mieterschutzeinheit auszubauen: kostenlose Beratung, Hilfe bei der Prüfung der Miethöhe, Nachgehen bei Hinweisen auf Mietwucher. Wie wenig die bestehenden Schutzinstrumente im Alltag ausrichten, hat NDOZ am Beispiel der <a href="https://www.neue-duesseldorfer-online-zeitung.de/politik/artikel/mietpreisbremse-nuetzt-nichts-mieterinnen-zahlen-bis-zu-297-euro-zu-viel-3528.html">Mietpreisbremse</a> beschrieben.
Die Zahlen der Verwaltung zur 75er-Schwelle
Auf eine Anfrage der SPD/Volt-Fraktion hat Planungsdezernentin Cornelia Zuschke vorgerechnet, wie viel die umstrittene Schwelle praktisch wiegt.
Seit dem Beschluss von 2023 lagen acht Planverfahren mit einem Potenzial von rund 340 Wohneinheiten unterhalb der Grenze von 75 Wohnungen. Oberhalb lagen 50 Planverfahren mit rund 19.300 Wohneinheiten. Vom gesamten langfristigen Wohnungsbaupotenzial der Stadt von rund 25.000 Einheiten entfallen etwa 1.800 auf Projekte unter 75 Wohnungen – 7,2 Prozent.
Das relativiert die Schwelle, hebt sie aber nicht auf: 1.800 Wohnungen wären in der Größenordnung von gut einem Zehntel des heutigen geförderten Bestands. Große Vorhaben bleiben ohnehin erfasst – das <a href="https://www.neue-duesseldorfer-online-zeitung.de/wirtschaft/artikel/glasmacherviertel-duesseldorf-hines-vastint-1700-wohnungen-3596.html">Glasmacherviertel</a> mit geplanten 1.700 Wohnungen liegt weit über jeder diskutierten Grenze.
Aus derselben Antwort stammt ein zweiter Zwischenstand. Beim sogenannten Bau-Turbo, zu dem der Rat am 19. März 2026 einen Grundsatzbeschluss gefasst hat, sind derzeit rund 40 Projekte in der Abstimmung, bei elf Vorhaben liegt ein Vorbescheid vor. Eine Evaluation ist für das dritte Quartal 2027 vorgesehen.
Die Stadt hat kein Geld dafür
Die Neuregelung fällt in eine Lage, in der die Stadt selbst kaum Spielraum hat. Am selben 24. September brachte die Verwaltung den <a href="https://www.neue-duesseldorfer-online-zeitung.de/politik/artikel/duesseldorfer-sparkurs-doppelhaushalt-2027-2028-3583.html">Doppelhaushalt 2027/2028</a> in den Rat ein, mit Jahresfehlbeträgen von 299,1 und 314,7 Millionen Euro. Die Ausgleichsrücklage ist Ende 2026 aufgebraucht. Oberbürgermeister Stephan Keller sprach im Rat von der Verteilung des „Weniger”. Die Sitzung umfasste 90 Tagesordnungspunkte und dauerte knapp zehn Stunden.
Das betrifft den geförderten Wohnungsbau auf zwei Wegen. Die Förderung selbst kommt vom Land, nicht aus dem Stadthaushalt. Was die Stadt beisteuern kann – eigene Grundstücke, Eigenkapital für die Städtische Wohnungsbaugesellschaft, Investitionen im Bereich Bauen und Wohnen – hängt dagegen an ihren eigenen Mitteln.
Hinzu kommt ein Posten, der in der Mietendebatte selten vorkommt. Der Vorbericht zum Haushaltsentwurf hält fest, dass die Hebesätze der kommunalen Steuern bislang unverändert sind und künftig genau geprüft werden müsse, ob das so bleiben kann. Die Grundsteuer B liegt in Düsseldorf bei 374 Prozent, der Landesdurchschnitt bei 861. Beschlossen ist nichts. Sollte sich daran etwas ändern, liefe es über die Betriebskosten in die Miete – auch in die geförderte.
Noch ist nichts entschieden
Die Neuregelung war für die Ratssitzung am 24. September vorgesehen. Ein Beschluss ist bislang nicht veröffentlicht. Die Stadt weist auf ihrer Seite zur Quotierungsregelung weiterhin die Fassung vom 7. September 2023 als letzte Anpassung aus; danach umfasst der geforderte Anteil im öffentlich geförderten Wohnungsbau derzeit mindestens 50 Prozent der geplanten Wohneinheiten und Wohnfläche.
Bleibt die Zahl vom Anfang. 15,10 Euro auf dem Markt, 7,85 Euro mit Wohnberechtigungsschein. Wie groß der Teil der Stadt ist, für den die zweite Zahl gilt, entscheidet eine Abstimmung, die noch aussteht.
Quellen:GREIX-Mietpreisindex Q3 2026, Kiel Institut für Weltwirtschaft, 15. Oktober 2026; Pressedienst der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 28. Juli 2026; Landeshauptstadt Düsseldorf, Quotierungsregelung des Düsseldorfer Baulandmodells, abgerufen am 22. Oktober 2026; Koalitionsvertrag von CDU und Bündnis 90/Die Grünen 2025–2030; Antwort der Verwaltung auf die Anfrage RAT/505/2026 zur Ratssitzung am 24. September 2026; Pressemitteilung des Mietervereins Düsseldorf vom 21. September 2026; Pressemeldung der SPD/Volt-Ratsfraktion; Haushaltsplanentwurf 2027/2028 und Vorbericht der Landeshauptstadt Düsseldorf.
